Landwirtschaft

Betriebsprämie nach Pachtende

Gerade beim Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken kommt es häufig zu Auseinandersetzungen zwischen dem Käufer und dem bisherigen Pächter:

Der Käufer will das Grundstück so schnell wie möglich selbst nutzen, der Pächter gibt das Grundstück jedoch nicht heraus, da bereits eine Auseinandersetzung über die Wirksamkeit der Kündigung oder die Einhaltung der Kündigungsfrist besteht. Im darauffolgenden Frühjahr nehmen beide Parteien dann das Grundstück in ihren Antrag auf, der Pächter mit dem Argument, er nutze das Grundstück tatsächlich, der Erwerber mit dem Argument, er habe aufgrund des Kaufs bzw. der mittlerweile erfolgten Eintragung in das Grundbuch das Recht zur Nutzung. Alle Argumentationen gegenüber der Behörde nutzen hier nichts. Es liegt Doppelbeantragung vor und damit erhält keiner der Beteiligten die Prämie.

Dabei ist der Fall höchstrichterlich geklärt. Das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 05.12.2019, Az. 3 C 22/17) stellt auf den rechtmäßigen Besitz ab: Auch nach Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter weiter die unmittelbare Sachherrschaft über das Grundstück und bleibt in dessen Besitz. Wenn er das Grundstück dann auch tatsächlich landwirtschaftlich nutzt, ist er Prämienberechtigter. Dies gilt nur dann nicht, wenn sich der Pächter durch verbotene Eigenmacht den Besitz angeeignet hat. In aller Regel ist allerdings davon auszugehen, dass der bisherige Eigentümer dem Pächter den Besitz durch Abschluss eines Pachtvertrages eingeräumt hat. Der Besitz endet auch nicht automatisch mit dem Ende des Pachtvertrages, sondern nur, wenn der Besitzer den Besitz aufgibt oder ihm der Besitz durch den Gerichtsvollzieher entzogen wird, was wiederum einen Räumungstitel voraussetzt, also einen zuvor durchgeführter Räumungsrechtsstreit.

Kommt der Erwerber zu der Erkenntnis, dass der Pachtvertrag zu einem bestimmten Datum endet, der Pächter aber der Auffassung ist, dass der Pachtvertrag noch länger läuft, sollte sich der Erwerber auf keine Diskussionen einlassen, sondern sofort Klage beim Landwirtschaftsgericht erheben mit dem Antrag, dass das betreffende bzw. die betreffenden Grundstücke zu dem von ihm ermittelten Zeitpunkt herausgegeben werden. Gerade bei einer Beendigung der Pacht zum Jahresende verbleibt nur eine geringen Zeit im Hinblick auf die vorzunehmende Antragstellung im Mai, vor allen Dingen dann, wenn sich der Pächter gegen eine Herausgabe wehrt. Natürlich setzt die Ermittlung des Pachtendes eine genaue Prüfung voraus.

Kaufvertrag und Landpachtvertrag

Nach den Regelungen im Grundstücksverkehrsgesetz ist der Käufer eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks im Allgemeinen ein Landwirt. Das Grundstück ist für ihn keine Kapitalanlage, sondern im Vordergrund steht die Nutzbarkeit des Grundstücks, und zwar möglichst sofort. So wird in den notariellen Kaufverträgen häufig vereinbart, dass der Besitz und die Nutzungen mit Zahlung des Kaufpreises übergehen. Dies ist eine Vereinbarung zwischen den Kaufvertrags-parteien und kann nicht in die Rechte Dritter eingreifen, nämlich den regelmäßig vorhandenen Pächter. Der Grundsatz “Kauf bricht nicht Miete” gilt uneingeschränkt auch im Landpachtrecht. Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages ist genau zu ermitteln welcher Pachtvertrag besteht. Gibt es einen schriftlichen befristeten Pachtvertrag, muss dem Erwerber klar sein, dass er vor Fristende in aller Regel das erworbene Grundstück nicht nutzen kann. Sichert der Verkäufer zu, dass das verkaufte Grundstück nicht verpachtet ist, macht er sich allenfalls schadenersatz-pflichtig. An der Nutzbarkeit ändert sich nichts, der Erwerber muss den tatsächlich bestehenden Pachtvertrag erfüllen, d. h. dem Pächter das gekaufte Grundstück zur Nutzung zur Verfügung stellen.

Problematisch sind die mündlichen oder unbefristeten Pachtverträge, denn hier muss zur Beendigung der Verträge gekündigt werden. Hier stellt sich schon die erste Frage, nämlich wer kündigen muss. Natürlich ist dies der Verkäufer als im Grundbuch eingetragener Eigentümer und Verpächter. Aufgrund jahrelanger Vertragsbeziehungen zu dem Pächter wollen die Eigentümer häufig nicht kündigen, sie können auch die Fristen vergessen und vor allen Dingen kann der Erwerber nicht prüfen, ob wirksam gekündigt wurde, so dass der Käufer selbst aktiv wird. Damit entsteht das erste Problem. Relativ zeitnah nach der Beurkundung wird für den Käufer die Auflassungsvormerkung eingetragen. Der Notar leitet die Eintragungsnachricht des Grundbuchamtes an den Käufer weiter. Dieser geht davon aus, dass er im Grundbuch eingetragen ist und kündigt. Die Kündigung ist unwirksam. Die andere Variante ist die, dass der Käufer in den notariellen Kaufvertrag schaut und dort feststellt, dass die Nutzungen auf ihn mit der Kaufpreiszahlung übergegangen sind und kündigt daraufhin. Auch diese Kündigung ist unwirksam. Die Auflassungsvormerkung ist eben nicht die Eintragung einer Auflassung, sondern nur die Vormerkung derselben. Sie sperrt lediglich das Grundbuch gegen weitere Eintragungen. Der Käufer ist noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen und daher nicht berechtigt zu kündigen. Der Übergang der Nutzungen bewirkt nach der Rechtsprechung nicht die Übertragung des Kündigungsrechts des Verkäufers auf den Käufer. Dies muss im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden, was die Notare in aller Regel aber ohne gesonderte Aufforderung nicht vornehmen.

Der “vertragstreue” Käufer hält nun die gesetzliche Kündigungsfrist ein und kündigt beispielsweise am 15.01.2022 zum 31.12.2024. In seiner Kündigung muss der Käufer darlegen, dass das Grundstück von ihm erworben wurde, ansonsten hätte er ja kein Recht zur Kündigung. Ein erfahrener Pächter lässt daraufhin feststellen, wer im Grundbuch bei Zugang der Kündigung vom 15.01.2002 als Eigentümer eingetragen war. Ist es nicht der Kündigende, wird der Pächter nichts unternehmen und in etwa im März 2025, wenn der Erwerber mit der Feldbestellung beginnt, an diesen herantreten und ihn auf seine unwirksame Kündigung hinweisen. Im für den Käufer ungünstigen Fall geschieht dies durch eine einstweilige Verfügung, mit der sich der Pächter seine Besitzrechte unter Hinweis auf das bestehende Pachtverhältnis und die unwirksame Kündigung sichert. Die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens wären dann auch noch vom Erwerber zu tragen.

Jetzt muss das Pachtverhältnis noch immer gekündigt werden. Noch immer gilt die zweijährige Kündigungsfrist, so dass der Erwerber das Grundstück tatsächlich frühestens zum 31.12.2027 zur Verfügung hat.

Auch wenn der Erwerber mittlerweile seine Erfahrungen mit der Kündigung von Landpachtverträgen gemacht hat, darf er aber auch eine weitere Vorschrift nicht außer Acht lassen, denn trotz fortschreitender Digitalisierung besteht bei Kündigungen von Landpachtverträgen noch immer das Schriftformerfordernis, d. h. schriftliche Kündigung mit einer Unterschrift. Per E-Mail kann man nicht kündigen, allenfalls mit einem elektronischen Dokument mit qualifizierter elektronischer Signatur. Bislang verfügen hierüber Landwirte nicht. Ist dem Pächter die ganze Auseinandersetzung zu viel und er wendet sich zwecks Kündigung an einen Rechtsanwalt, dann kann auch das eintreten, was sich im Herbst 2021 tatsächlich zugetragen hat:
Die Parteien verhandelten außergerichtlich über das Ende eines Vertrages mit pachtrechtlichen Elementen. Um das Ende des Vertrages nochmals zu dokumentieren, kündigte der Bevollmächtigte das Vertragsverhältnis unter Vorlage einer auf ihn lautenden Vollmacht. Der Versand der Dokumente erfolgte – ab dem 01.01.2022 verbindlich vorgeschrieben – über das elektronische Anwaltspostfach beA. Die Kündigung wurde jedoch unverzüglich zurückgewiesen, da dem Kündigungsschreiben die Vollmacht nicht im Original beilag. Die Zurückweisung war auch wirksam, da der Gesetzgeber die Schriftformerfordernis zwar durch eine elektronische Unterschrift ersetzt hat, nicht aber die entsprechende gesetzliche Regelung bezüglich den beizufügenden Vollmachten. Bis zur postalischen Vorlage einer Originalvollmacht war aber bereits die Kündigungsfrist verstrichen, so dass der Vertrag über weitere Monate fortdauerte. Bei einem Landpachtvertrag wäre dies ein ganzes Jahr gewesen.

Bei der Kündigung von Landpachtverträgen nach dem Grundstückserwerb sollte man also in jedem Fall einen im Landpachtrecht kompetenten Rechtsanwalt zur Beratung beiziehen.

Schriftformerfordernis Landpachtvertrag

Während es für die Verpächter nach derzeitiger Marktlage kein Problem ist, eine landwirtschaftliche Fläche kurzfristig zu verpachten, benötigen die Pächter Planbarkeit und Rechtssicherheit und streben im Allgemeinen eine wenigstens 10-jährige Laufzeit von Pachtverträgen an, gerade wenn eine größere Fläche oder größere Anzahl von Grundstücken verpachtet wird.

Will man beispielsweis eine 10-jährge Laufzeit erreichen, sind zwei gesetzliche Normen genau zu beachten:

585 a BGB Form des Landpachtvertrages

Wird der Landpachtvertrag für längere Zeit als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form geschlossen, gilt er für unbestimmte Zeit.

126 BGB Schriftform

(1) Ist durch Gesetz schriftliche Form vorgeschrieben, so muss die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubig-ten Handzeichens unterzeichnet werden.

Die Fehlerquote ist hierbei sehr hoch, so dass dann ein unbefristeter Vertrag vorliegt, den jede Partei sofort kündigen kann mit der Folge, dass der Vertrag im Regelfall nach zwei Jahren endet.

Das Problem fängt mit der Unterschrift an. So pachten z. B. Eheleute mehrere Grundstücke in einem schriftlichen Vertrag mit fester Laufzeit, aber nur ein Ehegatte unterzeichnet. Das Problem ist zwar lösbar, es muss jedoch ein Rechtsstreit geführt werden, wenn sich eine Partei darauf beruft, dass das Schriftformerfordernis nicht gewahrt ist. Problematischer wird es, wenn eine GbR Pächter ist und nur ein Gesellschafter den Pachtvertrag unterzeichnet. Hier wird gefordert, dass auch die übrigen Gesellschafter unterzeichnen oder eben die Unterschrift des einen Gesellschafters den Hinweis enthält, dass er auch die anderen Gesellschafter vertreten will, die nicht unterzeichnet haben. Solche Formen der Unterzeichnung sind aber äußerst gefährlich und sollten vermieden werden.

Landpachtverträge bestehen häufig aus Vordrucken, die ergänzend auszufüllen sind. Diese handschriftlichen Punkte sind aber von größter Bedeutung. Mindestinhalt des Pachtvertrages sind die wesentlichen Bedingungen des Pachtvertrages wie Benennung Vertragspartner, Pachtgegenstand, Pachtpreis und Dauer. Sie müssen sich von sich aus aus dem schriftlichen Vertrag oder aus damit verbundenen oder darin in Bezug genommenen Urkunden und Anlagen ergeben. Vor allen Dingen muss sich aus dem Pachtvertrag für einen Dritten ergeben, welche Flächen Pachtgegenstand sind. Als wesentliche Vertragsbedingung muss dies hinreichend bestimmbar in der Vertragsurkunde enthalten sein. Ansonsten liegt kein schriftlicher Vertrag vor und die vereinbarte Laufzeit ist unbeachtlich.

Wichtig ist auch, dass eine tatsächliche Unterschrift gegeben ist, nämlich, dass die Unterschriften den Vertragstext räumlich abschließen. Werden nach Vertrags-abschluss noch Nachträge unter den Unterschriften vorgenommen, ist die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt, selbst wenn sich die Parteien über den Inhalt dieses Nachtrags einig sind und ihn durch die vorhandenen Unterschriften als gedeckt ansehen.

Im zunehmenden E-Mail Verkehr werden Pachtverträge immer häufiger von einer Partei unterzeichnet und als Anhang der E-Mail an den Vertragspartner übersandt, der den Anhang ausdruckt, unterzeichnet und wiederum als Anhang der E-Mail zurücksendet. Nach der Rechtsprechung ist damit die Schriftform gewahrt. Der Zugang der Urkunden ist für das Schriftformerfordernis ebenso ohne Belang wie die Frage wo sich die Urkunden befinden.

Bei der Kündigung von Landpachtverträgen nach dem Grundstückserwerb sollte man also in jedem Fall einen im Landpachtrecht kompetenten Rechtsanwalt zur Beratung beiziehen.